Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Bilinmeyen Yüzü: Yargıtay’dan 4 Kritik Ders
Giriş: Hayaller ve Gerçekler
Arsanızı modern bir binaya dönüştürmek veya yıllardır kurduğunuz hayaldeki eve kavuşmak için bir müteahhitle anlaşmak, pek çoğumuzun aklından geçen parlak bir fikirdir. Ancak bu parlak fikir, çoğu zaman hukuki inceliklerle dolu, karmaşık bir yolculuğun başlangıcı olur. Tarafların iyi niyetle çıktığı bu yolda, gözden kaçırılan küçük bir detay veya yanlış atılan bir adım, hayalleri büyük anlaşmazlıklara ve yıllar süren davalara dönüştürebilir.
Bu yazıda, Yargıtay kararlarından süzülerek gelen, hem arsa sahipleri hem de müteahhitlerden ev alan üçüncü kişiler için hayati önem taşıyan, şaşırtıcı ve ders niteliğindeki dört kritik noktayı ele alacağız. Bu bilgiler, bir sözleşmeye imza atmadan önce sizi olası risklere karşı koruyacak bir rehber niteliğindedir.
——————————————————————————–
1. Tapuyu Önden Vermek: Müteahhide “Avans” Olarak Verilen Tapu, Üçüncü Kişiyi Korur mu?
Arsa sahiplerinin, inşaatın finansmanını kolaylaştırmak veya müteahhide duyulan güvenle inşaat başlamadan tapu paylarını devretmesi oldukça yaygın bir uygulamadır. Hukuken, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında bu devir, işin sonunda mahsup edilmesi gereken bir “avans” niteliği taşısa da, bu terimin resmi bir kanuni tanımdan ziyade, uygulamanın yarattığı bir kavram olduğunu belirtmek gerekir.
Peki, müteahhit sözleşmedeki yükümlülüklerini (inşaatı bitirme, zamanında teslim etme vb.) yerine getirmezse ne olur? Bu durumda arsa sahibi, bu “avans tapu” devrinin geçersiz hale geldiğini öne sürerek tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptir.
Bu konudaki en şaşırtıcı ve en kritik nokta ise şudur: Müteahhidin, arsa sahibinden avans olarak aldığı bu tapuyu kullanarak daireyi üçüncü bir kişiye satması durumunda bile, o daireyi satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı güvencede değildir. Yargıtay’ın yerleşik görüşüne göre, müteahhidin arsa sahibine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmediği durumlarda, ondan daire satın alan üçüncü kişi “iyiniyetli” kabul edilmez. Çünkü alıcının, tapu kayıtlarından veya binanın fiziki durumundan inşaatın devam ettiğini görmesi, bu nedenle müteahhidin haklarının arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmesine bağlı olduğunu bilmesi veya araştırması beklenir.
Yargıtay, bu hukuki prensibi şu şekilde vurgulamaktadır:
yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerektiği…
Bu durum, henüz tamamlanmamış bir projeden müteahhitten ev satın almanın neden büyük bir risk taşıdığını açıkça göstermektedir. Alıcı, sadece müteahhitle değil, aynı zamanda müteahhidin arsa sahibine olan borçlarının kaderiyle de doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle alıcıların, müteahhidin arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini titizlikle araştırması zorunludur. Müteahhidin arsa sahibine karşı temerrüdü, zincirleme bir etkiyle kendisinden daire alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkını da tehlikeye atar.
2. “Yapı Kayıt Belgesi Aldık, Bina Yasal”: Gerçekten Öyle mi?
Zaman zaman çıkarılan imar afları ve bu kapsamda alınan “Yapı Kayıt Belgesi”, pek çok kişi tarafından projeye aykırı veya ruhsatsız yapıları tamamen yasal hale getiren sihirli bir belge olarak algılanır. Ancak Yargıtay kararları, bu belgenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında sanıldığı kadar güçlü bir koruma sağlamadığını göstermektedir.
Eğer bina, taraflar arasındaki sözleşmeye, onaylı mimari projeye veya ruhsata aykırı bir şekilde inşa edilmişse, sonradan “Yapı Kayıt Belgesi” alınmış olması, müteahhidi sözleşmesel sorumluluklarından kurtarmaz. Bu belge, yapıyı İmar Kanunu karşısında yıkım gibi idari yaptırımlardan koruyup kat mülkiyeti kurulmasına dahi imkân tanıyabilse de, taraflar arasındaki özel hukuk sözleşmesinden doğan ayıpları ve eksiklikleri ortadan kaldırmaz.
Yargıtay’ın bu konudaki net tavrı şu ifadelerle özetlenmektedir:
yapı kayıt belgesinin alınmış olması binayı yasal hale getirmediği gibi verilen süre içinde aykırılıklar da giderilmediğinden sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshedilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığının anlaşıldığı…
Bu durumun pratik anlamı şudur: Arsa sahipleri, müteahhidin projeye aykırı imalatlar yapması nedeniyle sözleşmeyi feshetme veya eksik iş bedeli talep etme hakkını, müteahhidin sonradan bir Yapı Kayıt Belgesi almasıyla kaybetmez. Kısacası, Yapı Kayıt Belgesi, sözleşmesel ayıpları “yasal” hale getiren bir kalkan değildir.
3. Notersiz Sözleşme Geçersizdir… Ama Her Zaman Değil
Türk hukukuna göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için resmi şekil şartına tabidir. Bu, sözleşmenin mutlaka noterde “düzenleme şeklinde” yapılması gerektiği anlamına gelir. Aksi takdirde, taraflar arasında adi yazılı bir kağıt üzerinde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Ancak bu katı kuralın çok önemli ve şaşırtıcı bir istisnası vardır. Eğer taraflar, şekil yönünden geçersiz olduğunu bildikleri bir sözleşmeye dayanarak edimlerinin önemli bir kısmını karşılıklı olarak yerine getirmişlerse (örneğin arsa sahibi tapu paylarını devretmiş, müteahhit de inşaatın büyük bir bölümünü tamamlamışsa), sonradan bir tarafın çıkıp “bu sözleşme zaten noterde yapılmadığı için geçersizdi” demesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Bu durum, Medeni Kanun’un 2. maddesinde düzenlenen ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını himaye etmeyen dürüstlük kuralının temel bir yansımasıdır.
Bu gibi durumlarda Yargıtay, şeklen geçersiz olan sözleşmeyi fiili durum nedeniyle “geçerliymiş gibi” kabul ederek uyuşmazlığı bu sözleşmenin hükümlerine göre çözer.
Bu ilke, bir Yargıtay kararında şu şekilde ifade edilmiştir:
davacıların edimlerini yerine getirmiş olmaları sebebiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil noksanlığı nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülmesinin objektif iyi niyet kurallarına aykırı olacağı…
Bu istisna bize hukukun, bazen katı şekil kurallarından ziyade, tarafların davranışlarına, hakkaniyete ve yaratılan fiili duruma üstünlük tanıdığını göstermektedir. Böylece, edimini aldıktan sonra “sözleşme geçersizdir” diyerek kendi sorumluluğundan kaçmaya çalışan tarafın kötü niyetli davranışının önüne geçilmiş olur.
4. Sözleşme Kutsaldır: Otoparktan Metrekareye, Küçük Sapmaların Büyük Sonuçları
Bir inşaat projesinin anayasası; taraflar arasında imzalanan sözleşme, ekindeki teknik şartname ve belediyece onaylanmış mimari projedir. Müteahhidin borcu, sadece herhangi bir bina inşa etmek değil, yapılan imalatın bu belgelerdeki her bir detaya harfiyen uygun olmasını sağlamaktır.
Yargıtay’ın, sözleşmedeki en küçük sapmaları dahi ciddiye aldığını gösteren kararları, bu detayların ne kadar büyük mali sorumluluklara yol açabileceğinin altını çizmektedir:
- Otopark Eksikliği: Bir davada, projede her daireye 2 araçlık kapalı otopark vadedilmişken, müteahhidin 1,5 araçlık yer yapması, sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilmiş ve arsa sahipleri, dairelerinin bu eksiklikten kaynaklanan “değer kaybı tazminatı”nı kazanmıştır.
- Metrekare Farkı: Başka bir uyuşmazlıkta, dairelerin sözleşmede belirtilen 175 m² yerine 166 m² olarak inşa edilmesi, arsa sahipleri için haklı bir talep konusu olmuş ve bu durum taraflar arasında davaya yol açmıştır.
Bu örnekler, sözleşmede yazan her bir cümlenin, projede çizilen her bir çizginin bağlayıcı olduğunu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Otopark sayısı, daire metrekaresi, kullanılacak malzemenin markası veya sosyal donatı alanları gibi detaylardaki sapmalar, müteahhit için ciddi tazminat sorumlulukları doğurabilir.
——————————————————————————–
Sonuç: Detaylarda Gizli Koruma
Bu yazıda ele aldığımız dört kritik nokta, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ne kadar dikkat, özen ve hukuki bilgi gerektiren metinler olduğunu bir kez daha göstermektedir. Görüldüğü üzere, avans tapunun zayıflığından noter onayının yokluğunun şaşırtıcı gücüne, Yapı Kayıt Belgesi’nin yanıltıcı etkisinden projedeki milimetrik sapmaların maliyetine kadar, bu sözleşmeler öngörülemeyen riskler ve istisnalarla doludur.
İster arsasını değerlendiren bir malik, ister projeyi üstlenen bir müteahhit, isterse de bu projelerden hayalindeki evi satın alan bir alıcı olun; unutmayın ki haklarınızın korunması, sözleşmenin ve projenin detaylarında gizlidir.
Peki, siz bir inşaat sözleşmesi yaparken veya müteahhitten bir ev alırken, haklarınızı korumak için bu detayların ne kadar farkındasınız?